La compraventa de inmuebles puede estar sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) según cual sea el tipo de inmuebles, pero, en cualquier caso, estará sujeto a uno u otro, pero nunca a los dos a la vez. De entrada, diremos que es una operación sujeta a ITP y es un impuesto autonómico, pero si el que compra es un profesional o empresario, dicho ITP no es deducible, a diferencia del IVA. Por ello, en estos casos, es importante tener en cuenta que la operación tributa por ITP va a ser un mayor coste y si lo es por IVA podrá ser deducible en la declaración por dicho impuesto. Es por esto por lo que existe la posibilidad de renunciar a la exención del IVA e invertir el sujeto pasivo con lo que se consigue que la operación acabe tributando por IVA en lugar de ITP.
El marco normativo que regula dicha normativa lo encontramos en el artículo 20 de la Ley 37/92 de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido y el RD 1624/92 por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido. La primera entrega de una edificación efectuada por un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad -como promotor- está sujeta a IVA que deberá pagar el comprador. Las segundas y posteriores transmisiones, en cambio, están sujetas a ITP, aunque no siempre. Este sería el caso de las rehabilitaciones para el que deben recurrir dos requisitos:
- El objeto principal de las obras debe ser la reconstrucción del inmueble, requisito que se cumplirá cuando mas del 50% del coste total del proyecto corresponda a fachadas, cubiertas o elementos estructurales o a obras que la ley equipará a estas
- El coste de las obras debe superar el 25% del valor del edificio, excluido el valor del suelo
Para que un comprador pueda renunciar a la exención del IVA, es necesario que se cumplan dos condiciones;
- Que el vendedor sea sujeto pasivo del IVA, es decir, que en su condición de empresario a efectos del IVA haya utilizado el inmueble, por ejemplo, que lo haya alquilado.
- Que la empresa o profesional que compre el inmueble tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA, aspecto éste que vendrá determinado por el destino para el que va a ser utilizado el inmueble. Si el adquirente no tuviera derecho a la deducción del IVA, la operación tributaría por ITP.
¿Cómo renunciar a la exención del IVA?
Para que la operación no tenga ningún riesgo de interpretación. Es importante cumplir con los requisitos legales establecidos. En este sentido, enunciaremos dos aspectos determinantes:
- Que el vendedor comunique de forma clara al adquirente que renuncia a la exención a la entrega de los bienes
- Que el comprador comunique de forma clara al vendedor que es sujeto pasivo del IVA y que tiene derecho a la deducción
Todo ello se instrumenta de forma específica en el propio documento de compraventa notarial.
¿Qué es la inversión del sujeto pasivo?
Normalmente, cuando se efectúa una operación de compraventa de un inmueble, es el vendedor el que emite la factura con el importe del IVA debidamente desglosado y procede a liquidarlo ante la Administración a través de la liquidación mensual o trimestral del Modelo 303 y resumen anual a través del Modelo 390. No obstante, si se ha ejercitado la renuncia a la exención del IVA se produce la Inversión del Sujeto Pasivo, lo que implica que va a ser el adquirente el obligado a liquidar dicho impuesto. El vendedor dejará constancia de este hecho en la propia factura y el comprador autoliquida dicho IVA con lo que se lo podrá deducir de su propia declaración. Por todo ello, el resultado será neutral para ambas partes. El único impuesto adicional que se deberá asumir es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Conclusión sobre la exención del IVA
La renuncia a la exención del Iva es una importante herramienta fiscal que permite a empresarios y profesionales optimizar sus transacciones inmobiliarias, pero es muy importante que estas operaciones estén perfectamente ajustadas a lo que determina la ley, ya que cualquier discrepancia en este sentido puede comportar la anulación de los principios aplicados. Hay jurisprudencia en el sentido de sentencias aclaratorias en el caso de subsanación de errores, pero, repetimos, aconsejamos siempre dejar este hecho claro en el propio documento notarial de compraventa.
Sobre el autor:
Miquel VallsAsesor Financiero
Miquel Valls – Asesores Fiscales y Financieros
