A continuación, expondremos una serie de conceptos que se deben tener en cuenta para poder dar una respuesta a nuestra pregunta sobre si ante la adquisición de terrenos o bienes inmuebles debemos pagar IVA ó ITP.
¿Qué es el IVA?
El IVA (Impuesto sobre el Valor Agregado) es un impuesto indirecto que se aplica a la venta de bienes inmuebles en España. Es un impuesto que se agrega al precio de un producto o servicio y que es pagado por el consumidor final al comprarlo.
El IVA se utiliza para recaudar fondos para el gobierno y se utiliza para financiar gastos públicos como la construcción de carreteras, la educación, la salud y otros servicios públicos. La tasa de IVA varía según el país y puede ser fija o diferencial según el tipo de bien o servicio que se esté vendiendo.
¿Qué es el ITP?
El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) en España es un impuesto que se aplica a la transmisión de bienes inmuebles, vehículos usados y otros bienes. Este impuesto se paga cuando se compra un bien usado, como una vivienda, un coche, una embarcación, etc.
El ITP es un impuesto que se gestiona y recauda por las Comunidades Autónomas, y su tipo impositivo y exenciones pueden variar en función de la comunidad autónoma donde se realice la operación.
El tipo impositivo del ITP puede variar desde el 4% hasta el 10% dependiendo del valor del bien que se está comprando y de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el bien.
Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el tipo general del ITP para la compra de vivienda es del 6%, mientras que en Cataluña es del 10%.
Es importante destacar que el ITP es un impuesto que debe ser pagado por el comprador y que es independiente del IVA, que se aplica en el caso de adquisición de bienes nuevos o servicios.
Además de los conceptos IVA ó ITP debemos matizar estos otros:
- Terreno edificable: Suelo Rural / Suelo Urbanizado
- Terreno: Urbanizado / En curso de Urbanización
- Terrenos con Edificación.
- Vendedor: Empresario / Particular
Teniendo en cuenta que hay múltiples casos y diferentes escenarios, nuestra idea es poder ayudar a tener un marco conceptual para poder saber si se debe aplicar IVA ó ITP en este tipo de operaciones.
Entonces, ¿debemos pagar IVA ó ITP en la adquisición de un terreno?
Por un lado, deberemos revisar el artículo 20. Uno. 20 de la Ley de IVA en el que se indica que están exentas las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables. También deberemos tener claro la clasificación del solar según la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas. Y, por último, comprobar la licencia urbanística con el Ayuntamiento.
Por otro lado, se excluye de la exención las entregas de terrenos urbanizados y en curso de urbanización. Importante tener claro el concepto de terrenos en curso de urbanización (ver consultas 33112 y 145257 de la AEAT).
Especial atención a si el terreno forma parte de una edificación. Deberemos centrarnos en si el terreno o la edificación es el elemento más importante de la operación y entonces tributar teniendo en cuenta el elemento principal. Muy interesante la consulta de la AEAT 136467 en la que se realiza la entrega de un terreno rústico con nave industrial.
Por último, importante tener claro si el titular del terreno que se transmite es un particular o un empresario. Si es un particular en principio la operación no está sujeta a IVA y, por lo tanto, el comprador pagará ITP. Pero cuidado porque este particular se podría convertir en EMPRESARIO a afectes de IVA si, por ejemplo, urbaniza el terreno con intención de venderlo (ver consulta 106787 de la AEAT).
Desde Miquel Valls Asesores Fiscales y Financieros, tenemos amplia experiencia en el asesoramiento de operaciones inmobiliarias donde intervienen diferentes impuestos. Es muy importante explorar la mejor opción de tributación y tener clara las posibles implicaciones fiscales. Son operaciones habitualmente de importes elevados donde la planificación fiscal-financiera es esencial para estudiar la viabilidad y rentabilidad de la operación.
Sobre el autor:
Carlos del ValleEconomista Asociado
Miquel Valls – Asesores Fiscales y Financieros
