Cada vez son más las personas que optan por la construcción de sus propias viviendas, lo que se conoce como autopromoción inmobiliaria.
Para poder realizar una autopromoción inmobiliaria es necesario disponer o adquirir el terreno donde se va a realizar. Una vez se dispone del terreno habrá que realizar un proyecto de obra y solicitar la pertinente licencia de obras en el ayuntamiento.
A la hora de embarcarse en un proyecto de estas características es importante analizar en detalle todos los costes de la obra, así como también los impuestos vinculados a la operación.
¿Que es la autopromoción inmobiliaria?
La autopromoción inmobiliaria es una operación sujeta a IVA. La Ley del IVA establece que tributarán al 10% las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados. Es conveniente tener presente que en los casos de autopromoción de viviendas con aportación de materiales esta aportación no deberá superar el 40% del coste total para poder aplicar el tipo reducido del 10%, en caso contrario se aplicará el tipo general del 21% por no tener la consideración de ejecución de obra a efectos de la Ley del IVA.
Cabe clarificar, que podemos considerar como autopromoción inmobiliaria tanto aquellas personas que realizan una obra nueva sobre un terreno como aquellas que realizan una rehabilitación, pero es importante matizar que la consideración fiscal de rehabilitación de vivienda es mucho más concreta y estricta que la consideración coloquial de dicho concepto. A estos efectos la Ley del IVA establece que para tener la condición de Rehabilitación las obras deben cumplir los siguientes requisitos:
- Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
- Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.
¿Quién pude realizar una autopromoción?
La autopromoción inmobiliaria la realiza una persona física que no tiene la consideración de empresario o profesional siendo esta el destinatario final del servicio. En caso contrario si esta promoción se realiza en el marco de una actividad empresarial o profesional no estaríamos ante una autopromoción inmobiliaria sino ante una mera contratación de la prestación de un servicio de promoción que se regirá por lo establecido en el artículo 80.2 de la Ley del IVA sobre la aplicación de la inversión del sujeto pasivo.
Por consiguiente, el impacto del IVA de las diferentes partidas de la promoción debe estudiarse con detalle en la fase inicial y tenerlo en consideración tanto a efectos del presupuesto como de la correspondiente financiación si esta es necesaria. En este sentido la mayoría de las entidades disponen de créditos con características específicas especialmente diseñados para la autopromoción inmobiliaria y es recomendable comparar con detalle no solo los tipos de interés de estos préstamos sino también las diferentes clausulas y obligaciones específicas vinculadas a este tipo de préstamos hipotecarios.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Sobre el autor:
Alberto PalenciaAsesor Fiscal y Tributario
Miquel Valls – Asesores Fiscales y Financieros
