Cuando una persona física quiere aportar una actividad de arrendamiento de inmuebles que realiza por su cuenta a una sociedad limitada (S.L.), puede producirse un incremento de patrimonio, a no ser que podamos acogernos al régimen especial previsto en el Capítulo VII del Título VII de la ley 27/2012 del Impuesto de Sociedades, donde se regula el régimen fiscal especial de fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores.
En principio, diremos que podrá acogerse a este régimen especial siempre que los inmuebles aportados constituyan una rama de actividad y exista una actividad económica real, es decir, que tenga una persona empleada y una organización empresarial propia.
Exenciones
En tal caso, podrá acogerse a las siguientes exenciones:
- No tributará en el IRPF el incremento de patrimonio que pueda derivarse de dicha aportación.
- La operación no estará sujeta a IVA si se transmite toda la unidad económica.
- Estará NO Sujeta y Exenta en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).
- Estará también exenta del Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
La Dirección General de Tributos (DGT) considera que son motivos válidos el relevo generacional, la limitación de responsabilidad y la mejora de financiación, y reitera que la ventaja fiscal es admisible siempre que no sea el objetivo principal.
Resolución reciente
Analizaremos a continuación una reciente resolución a una consulta a la DGT (V0035-26 de 09.01.26) que nos ayudará a entender este caso. Se trata de una persona que desarrolla una actividad de arrendamiento de inmuebles y quiere jubilarse, por lo que se plantea aportar su actividad a una sociedad limitada de reciente creación y solicita acogerse al Régimen Especial y pregunta:
- Si la operación puede acogerse al régimen de neutralidad fiscal del Impuesto sobre Sociedades.
- Si la actividad cumple los requisitos de actividad económica en IRPF.
- Momento de inicio de la actividad a efectos del régimen.
- Suficiencia de las obligaciones contables.
- Tributación en:
-
- IRPF
- IVA
- ITPAJD
- IIVTNU
Respuesta de la DGT
Vemos la respuesta de la DGT para cada uno de los impuestos planteados:
En cuanto al Impuesto de Sociedades determina que la operación puede acogerse al régimen especial, y por tanto las plusvalías no tributarán (diferimiento fiscal) porque:
- Existe rama de actividad:
-
- Conjunto de medios materiales + humanos autónomos
- Bienes afectos a actividad económica.
- Contabilidad ajustada al Código de Comercio.
- Participación mínima del 5%en la sociedad.
- Existencia de motivos económicos válidos.
En cuanto al IRPF
- En principio, según el Art. 37.1 de la Ley de IRPF, se produce un incremento de patrimonio
- En este caso, podemos aplicar el Régimen Especial, por lo que respetamos la antigüedad fiscal y se produce el diferimiento de la tributación
- Tenemos además una persona contratada a jornada completa y los inmuebles afectos más de tres años
En cuanto a IVA
Si se transmite una unidad económica autónoma, la operación no está sujeta a IVA (Art 7.1 de la Ley de IVA).
Podría producirse si se tratara de una simple cesión de bienes, la renuncia a la exención o la inversión del sujeto pasivo (Art. 84 LIVA).
En cuanto a ITPAJD
No estará sujeta ya que se trata de una operación de reestructuración.
En cuanto a IIVTNU
Si los terrenos están integrados en una rama de actividad y la operación está sujeta al Régimen Especial, no se devengará este impuesto.
Si que se devengaría si no existieran motivos económicos válidos.
Conclusión sobre aportar una actividad de arrendamiento a una S.L.
Esta consulta, de hecho, refleja un tema con el que nos encontramos a menudo, cuando una persona física ha desarrollado una actividad de arrendamiento de inmuebles y se plantea, por temas estratégicos o familiares reestructurarla y cumple los requisitos establecidos en el Régimen Especial, lo que nos va a permitir planificar dicho proceso con esta serie de ventajas, ya que -de otra forma- no sería posible.
Siempre que estudiamos estos casos, debemos tener en cuenta el requisito previo que debe tratarse de “motivos económicos válidos” para, a continuación, analizar los requisitos legales explicados. Las implicaciones fiscales y económicas pueden ser muy importantes y, por ello, siempre aconsejamos estudiarlo detenidamente por las ventajas que comporta, pero también, por los riesgos de no hacerlo de forma ajustada a la normativa legal.
Sobre el autor:
Miquel VallsAsesor Financiero
Miquel Valls – Asesores Fiscales y Financieros
